凯诺律师:注意了,这些情况下签订的补偿协议会被定为无效!

  在征地拆迁过程中,签订补偿协议环节至关重要,一旦双方在上面签了字,那么则意味着这份协议就产生了法律效力,也就是说双方就需要遵守约定,各自履行协议义务,无论是哪一方违反,就要承担相关违约责任。

  我们都知道,签订补偿协议通常都是在双方都满意的情况下签订,可是在征地拆迁过程中,往往会有个别地拆迁方使用手段让被征收人签订安置补偿协议来达到征收的目的。

  范先生是山东省村民,在几年前,当地相关部门作出《关于A县增减挂钩管理使用先行复垦建设用地指标的批复》,同意征用部门农民的集体土地。没隔几天,当地相工作人员称范先生所在的村庄范围内的土地、房屋已经被征用,要求范先生立即清理房屋内物品,将房屋交于当地相关部门拆迁,逾期将对范先生的房屋进行强制拆除。范先生没有同意,随后,相关部门便采取了停电、堵路等措施逼迫范先生搬迁。范先生不堪烦扰,最后与相关部门签订了《补偿安置协议书》,该协议书中载明:征收人为当地行政府部门,被征收人为范先生,对范先生的房屋进行征收,补偿方式为产权调换。

  此后,在一个偶然的机会,范先生得知其房屋所在的村庄未被依法征收。范先生认为相关部门在没有取得土地及房屋征用文件的情况下,以欺诈、胁迫的非法手段强迫其签订《补偿安置协议书》非法,随后便委托了凯诺律师。

  2006年国土资源部部署了开展城乡建设用地增减挂钩试点工作。在《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》中,也明确了要切实维护农民的利益。

  一是保障农民的知情权、参与权、监督权,凡涉及村庄撤并的,要以农民为主体,由农村集体经济组织和农户自主决定,不同意的不得强拆强建。二是在旧房拆迁、新居建设、土地互换、利用方式等方面要注重保持地方特色和风貌,尊重当地农民的生产生活习惯,保护具有历史文化和景观价值的传统建筑,为农民提供多种选择。三是通过城乡建设用地调整使用所获收益,必须按照明晰产权、维护权益的原则,合理分配土地调整使用中的增值收益。要明确受益主体,规范收益用途,确保所获土地增值收益及时全部返还农村,用于支持农业农村发展和改善农民生产生活条件。

  凯诺律师认为,当地相关部门的征收行为存在着暴力征地拆迁的情况,范先生在此种情况下签订补偿协议,在一定程度上是侵犯了弱势群体的利益。对此凯诺律师便针对范先生所遇到的情况向法院递交了诉状,最终法律认同了凯诺律师的代理意见,判决确认《安置补偿协议书》无效。

  在实践过程中,虽说推翻签订之后的安置补偿协议很难,但是如果存在以下情况的,协议将会被认定为无效:

  1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

  2、被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁人是限制行为能力人,其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

  3、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

  4、拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效,有以下几种情况:

  (1)法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的,该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准,拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

  (2)拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。

  拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁,如果拆迁人和被拆迁人所签订的 拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的,可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序,该协议 应当认定为无效。

  (3)拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产 权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的,这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法 规对于拆迁补偿的方式的规定,为无效。

  5、拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

  依据《民法通则》第四条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中,均应当尊重 对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确 认为无效。

  对此凯诺律师还要提醒大家,除了以上之外,如果征收方在签订完补偿协议以后,不履行协议义务时,被征收人可及时的咨询律师,让律师通过法律途径,帮助您争取合理补偿。

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