北京凯诺拆迁律师:房屋评估环节,漏评所占土地怎么办?

  在征地拆迁中,评估被征收房屋的价值是至关重要的一个步骤,因为评估结果直接影响着被征收人的补偿。也就是说,给予被征收人补偿的多与少跟评估有很大的关系。因此在评估被征收房价值时一定要遵守流程才能保障被征收人的合法利益。可在实践评估环节中,也会因各种意外而导致被征收人的补偿大大折扣的情况。

  案情简介

  马先生是江苏人,在2015年的时候,当地开展环境综合整治,而马先生名下的房屋由于年代悠久,被相关部门列为整治的范围。此后当地相关部门公布了关于开展环境综合整治项目房屋征收公告,对征收范围进行了告知,几天后,相关部门又将《征收补偿安置方案》进行了公示,告知百姓补偿方式及补偿标准。

  同年次月,经被征收人选择,选定了评估机构进行评估,然而在评估过程中,由于种种原因,评估机构对马先生的房屋所占用的土地未进行评估,可是相关部门也以此评估结果作为补偿的依据对马先生作出《房屋征收补偿决定书》,可是马先生对此补偿并不满意,此后多次与相关部门进行协商,但结果都不尽人如意。

  由于马先生没有签订补偿与搬迁,相关部门便在几个月后组织人员对马先生的房屋进行了强制拆除。

  在凯诺律师介入到案件后,凯诺律师随即展开了走访调查工作,之后凯诺律师指导马先生向相关部门申请了政府信息公开,在获取的材料中凯诺律师发现,此次评估报告中并没有按照规定对马先生的房屋所占土地进行评估补偿,那么这很明显是不合法的。于是几法院提起了诉讼,最终在凯诺律师的帮助下,法院判决要求相关部门对马先生的房屋给予市场价格补偿。

  律师说法

  凯诺律师认为,作为国有土地上的房屋在被征收时应当对所占的土地进行补偿,而且房地产补偿费的标准是被征收房屋及其所占用范围内的土地和地上附着物的市场价值,具体补偿金额应由专业的评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、装饰装修、建筑面积等因素综合评定。

  其次,根据国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条款明确规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  同时根据其它相关法律规定,在征地拆迁中,一定要保障被征收人的原有生活水平不被降低。

  根据以上内容来看,法律规定了补偿不能低于被征收房屋周边的市场价,更不能低于被征收人原有生活水平。

  不过关于房屋评估环节,在征地拆迁中,不同的房屋有不同的评估方法,各地在具体操作中并没有统一评估方法。一般来说不同的评估方法评估出来的结果可能也会有所不同。

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估,但对被征收人最为有利的应当是市场比较法。

  从实践中我们可以看到,像本案马先生的这种情况数不甚数。对此,凯诺律师提醒广大被征收人,在房屋评估环节,一定要注意评估机构的评估程序是否是按照法律规定的来实施的(其合法的评估程序是选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定等。)这其中如果有一个程序出现错误或是漏掉都有可能损害被征收人的合法利益,被征收人一经发现可及时的咨询律师。

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