受伤的刚需,冰冷的楼市,为何买房越来越难?

01刚需族的买房梦又远了!

这几天,朋友圈疯狂刷屏的话题就是“北京公积金新政”。此次新政被称为“史上最严公积金贷款政策”,无数“北漂”了许久的、刚刚“北漂”的、将要北漂的个人和家庭都是义愤填膺——

 

因为这次的政策政策一旦落实,北漂的年轻人买房唯一的小捷径也被堵上了。

 

“缴存11年,才可贷款120万”“二套房认房又认贷”“普宅首付提高至35%”“郊区房贷款额度可上浮20万”“贷款年限最长算到65岁”“月还款额不超月收入6成”…….之前公积金买房就已经诸多限制,而且大多数开发商还不接受公积金贷款,再加上这次一批限制下来,北京的公积金贷款将基本离开刚需。

 

关于本次公积金收紧的原因,用官方的话来说:“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’。”

 

但问题在于,有多少人是在用公积金炒房?诸多限制之下,公积金还有存在的意义吗?能不能把公积金还给我们?

 

刚需受伤不是第一次了,早在公积金卡紧之前,各大银行的房贷利率就已经屡屡上浮。这对贷款的刚需购房者又是一大打击。这意味着,还款总额、月均还款、年均还款都会大幅提高。

 

看来,以后想要住一套房,还得先砸锅卖铁!不知各位刚需是否有这样一种感觉,两年过去,调控越来越猛,房价降没降不好说,但刚需买房是越来越难了。为什么会这样?

02政策误伤——能抢到房的都是谁?

“房住不炒”的调控之风越加猛烈,然而在种种“楼市大招”的暴击之中,炒房客也许遭到了打击,但刚需一族往往也被误伤。

 

之前,为了遏制飙涨的房价,我们想出了“限价”这个大招,确保数据可以满足领导。然而,在硬性的限价条件下,价格倒是被管控住了,但也导致了劣币驱逐良币的现象,开发商既然没有利润可以赚,那就索性不盖好房子,房子越破越好。

 

任志强先生曾经如此形容道,“这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。”

 

房子是用来住的,但前提是,这个房子可以用来住啊。

 

假如开发商无利可图,开发商还有一种选择——不盖房子了!既然现在没钱赚,不如以后再入市,于是,现在的市场上,就存在了供应短缺的现象。

 

中原之前披露的一份数据:从2015-2017年前11月,深圳的住宅预售量剧降60%——从2015年的6.5万套,剧减到2017年的不到3万套——直接来了个大腰斩!

 

“得不到的永远在骚动,被偏爱的有恃无恐。”价格是管控住了,成交量也下来了,只可惜,并非需求的遇冷,而是供应的紧缩。在这样的情况下,如何能扭转我们对于房价下行的预期呢?

 

更要命的是,“限价”还导致了一二手房价格倒挂的现象,滋生了套利空间。于是,“万人抢房”的戏码屡屡上演,甚至连千万一套的豪宅都需要抢!

 

还是以成功实现“房价17连跌”的深圳为例,这一年来连连出现千万豪宅遭疯抢的事件。

2017年8月16日,华润悦俯二期开盘,350套住宅,单价9.3-16万,均价12万/平,1房106平总价1100-1523万,2房166平总价1875-2560万,3房225平总价2720-3650万。

 

楼市一开盘,就引起了轰动了,爆出了“2000人抢350套房”的大消息,甚至有人还说“土豪们排队1公里”,当然,这个后来数学不好的造谣者被抓了。

 

前段时间,深圳还爆出了排队摇号需要先验资500万,没有千千万的资产,你都没有露宿街头的资格。西安更是爆出了关系户的内幕购房,有钱也未必买的到。狂潮之中,土豪们昼伏夜出、关系户拦路抢劫,恐怕真正的刚需,早被一脚踢到十里开外了吧。

03开发商小心机——能买得起的都是谁?

这段时间,各大房企纷纷爆出“债务压顶”“战略转型”的大消息,可见在“去杠杆”风暴之下,房企们的暴利年代已然远去;然而聪明的开发商总是能想到办法,在购房环节频频想出新招,疯狂地收割最后一轮韭菜!

 

“全款买房的客人请进来喝茶吹空调”“贷款的就先去排个号!”“公积金的先别来,里面太挤,怕你受伤了,回头电话通知你好吗?”

 

之前,“购房鄙视链”的说法在网上流传。对于开发商来说,回款率是其考核的刚性指标。购房者付全款有助于回笼周转资金,可以免去贷款回款慢、流程复杂等问题。

 

但是现在,能全款买的起房的人都是什么人?于一线城市而言,买一套100平米的房,动辄三四百万,真的是普通民众可以负担得起的吗?

 

即使是“全款”,也未必是明面上的“全款”,在严格的价格管控之下,开发商另辟蹊径,发明了“阴阳合同”。一张合同是给ZF看的,价格遵循ZF指示;一张合同是后来加上的,买房还得再交“装修费用”。

 

比如某地新盘限价2万元,而周边二手房3万元,一二手房价格严重倒挂,开发商于是采用双合同模式,先签一份2万的购房合同,再签一份1万的装修合同。

 

这样一来,由于装修合同贷款期限、首付都有限制,原本300万的房子只需要90万首付。结果双合同之下,购房合同(200万款项)首付60万,装修合同(100万款)首付基本都要50万以上,且贷款周期更短,整体首付反而增加不少,你的买房成本反而变高了!

 

对这个,ZF的做法是:把精装修价格也管起来。也就是进一步的价格管制。

 

但是,“精装修费”被管制了,还有“茶水费”“占坑费”……反正中国文化博大精深,开发商总能发明出让你多交钱的好名目!

 

最搞笑的是,现在深圳不少新楼盘在开盘之前,都会发一则声明,说:我们不会允许有喝茶费、关系户!

 

真真是此地无银三百两!在开发商的小心机下,即使有政策的管控,你买房的成本也只高不低。

04尾声

时至今日,楼市调控仿佛走入了一个难解的死局,一方面,“房住不炒”之风越加猛烈、政策管控越来越难;然而另一当面,“有房可住”之梦越加遥远、刚需买房越来越难。

 

似乎,我们的目标并不是在保护刚需,而是在保护房价本身,真真是铁打的楼盘、流水的民众!如何在维持房价稳定、精准打击投机炒房之余,还要兼顾普通民众的利益,是当前调控的当务之急。

 

但也许,对于普通民众来说,一线城市日益高昂的购房门槛,是在教我们重新做人。千千万的房子,你买不起,不代表别人买不起。一线城市已经的人口管控已经日益严格,如果你不能凭借自己的努力适应如此残酷的竞争,那就只能退居二三线,选择更为宜居的城市。

另:大量粉丝还没有养成阅读后点赞的习惯,希望大家在阅读后顺便点赞,以示鼓励!各位对公积金新政有何看法,欢迎留言,发出你的声音!


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