人人都爱的海教园,究竟是不是你的菜?

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天津地市冷热不均

但海教园依然能打

在天津当前的楼市环境下,谈投资是一件很慎重的话题。随着政策与市场的变化,地产价值观也在发展更新,“买入即赚”的时代早已翻篇,如今高质素投资才是王道,对购房者、对房企都是如此。

以土地市场为例,今年以来天津宅地供应的一大特点就是推货量大、综合质素高——1季度就以57宗的宅地成交量、657万㎡的地块建筑规模创下历年之最,5月份“变本加厉”, 19宗出让地块规划建面高达270万㎡,涉及海教园、咸水沽、淮河道、空港、泰达、团泊、南湖等多个热门板块。

天津住宅用地季度成交数据

不过与前两年相比,市场行情已经悄然变化,不再是动辄蜂拥而至、楼面价不断刷新的非理性火爆,今年冷热不均更加显现,也正因此,只有真正具备热门价值的板块,才值得不止一家房企高看一眼。上个月刚刚经历两场土拍的海教园,可谓个中翘楚。

5月10日,津海河园(挂)2019-047号地的摘牌,吸引了14家房企报名竞拍,最终被阳光城以最高限价12亿、自持27000㎡租赁住房拿下,自持比例高达22%,热度之高甚至令业内咋舌。5月29日,另一宗商住地块津海河园(挂)2019-062号+063号打包出让,4家报名房企同样竞争激烈,拿地的重庆华宇更是进驻天津。

为什么在市场整体回归理性的当下,海教园卖地还能引发如此高潮?房产君以为,除了在基础市政配套方面的高规格之外,区域住宅市场的紧俏也是重要原因。

翻看近几年海教园的新房市场数据,2016年区域新增供应23万㎡、全年成交38万㎡,至2017年供求之势发生逆转,但经过一段时间的消化,今年供不应求状态又重新抬头。

海教园新建商品住宅季度成交数据

而另一方面,目前海教园东南一带居住区已呈联动之势,住宅用地所余不多,“卖一块少一块”,区域楼面价也由最初的3000出头涨到了1万2以上,进入门槛越来越高,自然引得众多品牌房企争相抢滩。

如今来看,“以1万以上的楼面价+自持部分住房建面的代价进驻海教园值不值”这个问题见仁见智,但毫无疑问,仁恒、龙湖等较早布局的房企值翻了。

尤其是公开市场出手向来谨慎的仁恒,不仅早在2011年就首批入驻海教园,在2016年波土地热潮中,又果断竞价连拿两宗地块。在滨河湾项目以60多亿的销售成绩落幕之后,接力海和院项目南北两苑并举,稳扎稳打的布局策略确实颇具前瞻性,实力诠释什么叫“高质素投资”。

人居氛围日臻成熟

轨交终于有了大进展

不同于有些板块路网未成、先炒地价的开发模式,海教园在大规模卖地之前,区域蓝图已经清晰可见。且经过几年的积淀,各项配套资源都在稳步落实,区域人居环境日臻成熟,这个过程甚至比想象中还要迅速。

基本的教育资源不必多说,除了现有的南开学校、天南大新校区及一大波高职院校外,随着新地块的出让、新社区的入住,其他学校、幼儿园的建设也在陆续启动。与此同时,曾受诟病的轨道交通进程,也在今年迎来两个重大节点——

一个是年初地铁6号线延长线确定梅林路站-咸水沽西站段新建9座车站,远期将与8号线在渌水道站实现换乘,其中海教园内连设天大校区、海教园、南大校区、和慧南路四个站点。

一个是3月底国家会展中心终于破土动工,这个计划总投资62亿的项目正位于海教园北侧,同时启动的还有周边23项配套设施,其中备受关注的地铁1号线东延线其余站点,将伴随会展中心建设分段开通。

两条线路均是板上钉钉的天津重点轨交项目,意味着落实时间更加靠前,届时,辛庄—双港—海教园—咸水沽将由双地铁南北串联,而身处核心的海教园,也必然迎来新的价值升级。

高规格生态管控背后

可持续的环境优越性

强大的教育体系、产业支撑和交通规划,是海教园可持续的经济增长动力,也是其高端住宅需求形成规模效应的根基所在。而产业与生态的并重,又为海教园配套提供了多维保障。

目前除已经交付的仁恒滨河湾和融创中央学府外,海教园总规划37平方公里的土地上,目前已有10个在售或待售项目。虽然分布较为集中,但从整体规划来看,住宅用地在整个园区内所占比重并不大,且均为低密社区。海教园水系发达、路网规整、树种丰富、学府众多,加之作为海绵城市、装配式建筑的前期试点示范区,其整体人居环境的优越性,是很多环城热门板块所无法比拟的。

而天津双城绿色生态屏障管控这一战略的下达,也将再度刷新海教园的生态宜居指数。从规划管控界线图可以看到,津南在整个生态屏障区占比近半,其中海教园大部分处于三级管控区内,该管控区强调“内涵式发展”,以生态工业示范园区和园林城市标准为纲,发展规格之高不言而喻。

随着入住率的提高和各项配套的完善,如今的海教园早已褪去过往的朴素面貌,生态大园林和社区小园林的叠加,不断加深着区域的绿色人居属性。

溢价力max

社区景观扮演着什么角色?

居住体验是一个个人化的问题,市场需求千差万别,衡量一个区域的“居住友好度”如何,可能会收获截然相反的态度。回到海教园的价值特点,其低密生态属性对有些人来说是“缺乏人气儿”,对另一些人来说则是“人均可享资源更大化”的典范,症结点之一,在于怎么看待社区环境的价值。

从专业角度来说,好的社区景观不止承载着简单的欣赏功能,景观的基础价值,仍然是解决居住生活的功能需要,而优质的景观打造,也是未来社区产品增值的一个重要影响因素。拿海教园项目来说,像仁恒滨河湾的二手房如何如何抢手,江湖故事就很多,房产君曾在实地考察时听中介介绍过:同样的地段,宁愿多花钱也要买仁恒二手房的人不在少数。个中原因,直白点说无非“住着舒服”,归根结底是产品和服务。正如坊间流传的那句话:“仁恒房子的好,住过才知道。”

仁恒滨河湾社区实景图

说起来,仁恒在天津的“拥哏”众多,笔者也是其中之一。如今海教园“长大成人”,滨河湾之后,海和院南苑实景示范区又将于本周六迎来开放节点,我们不妨以此为契机多谈一谈。

与仁恒其他项目一致,海和院南苑社区的打造,也是遵循着仁恒一贯的低调、雅致、人性化特色,房产君大致用四个“度”来概括——

一曰“尺度”:在社区景观园林的打造上不吝空间。一纵一横两个中心景观带+多组团宅间景观,空间够多,且主次分明;景观包括入口广场、中央会客厅、各类花园、老人活动区、儿童乐园、宠物乐园等多个分区,功能齐全,满足不同人群需求;整体动线明朗合理、地上地下人车分流,最大限度保证居者在社区内的活动尺度。

仁恒海和院南苑整体规划图

 

二曰“维度”:注重环境配置与社区活动的融合。景观不是死物,而是现代人日常生活的重要底色,对于仁恒海和院来说,“活力”便是其南苑社区氛围的一大关键词,居住于此,下棋聊天、运动游乐等日常休闲活动时时有美景相伴,可在赏心悦目的环境中释放生活压力,尤其是花园式的会所和户外景观会客厅,将健身、待客与社区景观深度融合,顾及舒适性之余,也赋予居住者以体面感。

仁恒海和院南苑景观效果图

三曰“温度”:用心在内里,将人性化细节渗透到方方面面。相比华而不实的设计,仁恒更愿意把精力放在内在细节上。如建筑用料上,外檐采用石材和无机装饰砂浆,入户、游园道路以黄锈石荔枝面和芝麻黑烧面花岗岩为主,辅以红褐色舒布洛克幻彩砖等铺装,处处强调实用耐候性与自然纯朴的装饰效果;园中树木品种丰富,且均为成树移植,呈现成熟的社区绿化环境;又如最受关注的儿童活动区,不仅针对不同年龄段儿童设置不同的活动场地,场地内又进一步区分儿童活动区、家长看护区和绿化通行空间,最大限度保证便捷度和安全性。

仁恒海和院南苑景观效果图

四曰“精度”:在社区维护与精装交付上精益求精。从区域、社区到房子内部,居住舒适度首先来源于规划设计,最终需落脚到品质兑现。与物业管理、社区维护的“细节控”精神一脉相承,仁恒引以为标签的精装产品,也在延续高标准交付、优质配套服务的同时,努力做了产品升级。拿通透性来说,仁恒海和院南苑精装整体采用新风除霾系统,细节上,如玄关角落单独配置出风口、浴室隔断不到顶等设计,使得空气流通、室内温控更均匀;又如生活阳台与客厅地面之间、卫生间台面之间的落差式设计,可以预防很多积水带来的隐患;还有刷卡、密码、指纹三合一的智能门锁、可视化对讲系统、厨房吊柜手扫灯……拥有多年精装经验的仁恒,总能从实际居住考虑,在使用细节上精益求精。

仁恒海和院138㎡洋房精装样板间实景图

更别提仁恒海和院作为全洋房社区,户型设计以更宽的南向尺度、更大的采光面为亮点,尤其129㎡三室两厅两卫户型,做到了全明通透、三开间朝南,且南向卧室均带飘窗,十分给力。

仁恒海和院129㎡三室两厅两卫

好地段加好产品等于什么,答案可以有很多,但最终落脚点还是“溢价力”,衡量一个房子是否真正“能打”的,无非还是升值空间的下限与上限,在这方面,深耕天津十余年、品牌口碑效应不断叠加的仁恒无疑很有发言权。

6月15日,仁恒海和院南苑示范区即将正式开放,实景示范值得一看。对于海教园区域来说,滨河湾超高的二手房转化率足以说明市场效应,接下来,区位更加核心的海和院,能否延续仁恒一贯的升值神话?答案在你心里。

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