解密丨过去一个月上海土拍结果 透露了这些信号

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  根据上海土地市场官网显示,上海5月共出让18幅地块(不含动迁安置房),其中纯宅地4幅,(含)商业用地3幅。


上海5月土拍(宅地、商业)地图


  5月出让的4幅宅地中,宝山大场地块位于中外环之间,又大华拍得;其余3幅地块均位于外环以外,其中2幅(金山新城、马桥地块)由碧桂园拿下,另一幅金山枫泾地块由华发拿下。

  值得注意的是,5月4幅宅地中,有3幅均已招标/评标方式出让,也就是说,3幅地块投标人均超过3人,自2017年4月后,宅地出让形式变更为招挂复合后,多房企竞争同一幅宅地的情况比较少见。这也说明,自今年起,各大房企拿地积极性提高。

地价走势:较往年均有不同程度下调

  再来看5月份宅地地价走势。金山新城、枫泾以及闵行马桥地块在2016至2018年期间均有宅地出让,可以看到,其最终的成交楼板价都有不同程度下降。


过去几年成交楼板价


各板块往

  其中闵行马桥的降幅较为明显,该板块2016年1月闵行区马桥镇MHC10803单元2—07A纯宅地,成交楼板价为28972元/平,溢价率189.2%。相比本次07B-01地块,成交楼板价高了近1万/平米。

  07B-01地块虽然位于马桥,不过其地理位置则更靠近马桥的旗忠别墅区,容积1.2且土地出让要求中,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%,该幅地块未来很可能以高层+叠墅或是洋房+叠墅的混合型社区开发。

  板块楼市参考:高层均价4.6万 别墅约5万+

  马桥板块内目前供应量不多,万科公园大道、禹洲府、维港均在售,剩余房源大多小于10套,均价在4.6-4.7万/平米。华府天地愉园即将加推150平起叠墅,前期总价约750万/套起。

  另,板块内有一纯新盘,联仲都悦汇6月3日开盘,纯别墅小区,建面约183-261平的叠墅和联排,目前均价约5.3万/平米。

大场三兄弟后大华接力10万方大盘 临轨交+大学地段优势明显

  再来看自2016年起都没有宅地出让的大场板块,期间的供应量一直都是靠大场三兄弟“支撑”,如今保利熙悦、招商中环华府已经清盘,滨江公园壹号高层房源也基本售完,后期将推出叠墅部分。


大场地块位置图


  如今板块内的高层住宅供应主力,则是于近日开盘的宝厦文璟苑60-80平米的刚需高层,均价约5.3万/平米,和之前滨江公园壹号的高层均价基本持平。

  不过根据乐居编辑对于2盘的实地探访了解,宝厦文璟苑仅有两栋楼,而丰皓路658弄1-14号,是动迁安置房小区丰皓苑,宝厦文璟苑和丰皓苑实际上是同一个项目,新房与动迁房之间仅有绿化带隔开。小区无论从规模、内部配套、车位配比等,都远远不及南大3兄弟。

  而大华这次拿下的宅地,体量达10.2万方,这在中外环的位置,已经算是“超级”大盘(已经售完的大华碧云天占地面积约9.5万方),而且该幅地块位于中外环之间,地铁站和上海大学旁,地理位置优势明显。


宝山近期各板块土拍楼板价


  从各个板块的分布来看,大场无疑是宝山有宅地出让区域中最为靠近上海市区的板块,且本次出让地块2.4万/平米的楼板价并不算高。

  根据地块出让要求,未来该幅住宅中小套型比例:本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80.0 %,也就是大场三兄弟之后,将会有一个大型刚需社区补充区域内新房供应量。

枫泾镇宅地供应空缺逾2年 再拍地时楼板价竟然降了2千

  虽然金山近年来,金山一直陆陆续续有宅地供应,不过枫泾板块自2018年起就没有宅地出让,最近的一幅宅地则是2017年2月由上海建工拍下的金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块,当时的楼板价约9800元/平米。时隔2年,同板块宅地楼板价有了约2000元/平米的下调。


金山枫泾地块


  值得一提的是,今年5月9日,金山区金山新城JSC1-0401单元1-13A-01地块被碧桂园以约1.21万/平米的楼板价拿下。该幅距离金山万达非常近,且金山区政府也在该板块内。同时周边还有老石化商业街、百联商圈等,算得上“黄金级”地段。

  相比金山新城的地块,10A-01A地块虽然周边商业能级以及配套不及金山新城,不过区域内有上海非遗文化小镇和枫泾古镇,周边也有众多小区,生活氛围浓厚,宜居性不错。不过就区位上来说,枫泾板块位于金山和浙江西塘的边界,距离上海市区较远,且距离金山小火车(22号线)直线距离也足足有30多公里......未来出行目前来说非常依赖自驾,且即使未来车行至上海其他区域,时间成本也比较高。


  的来说,整个5月的土拍市场焦点仍在外环外区域,且未来供应都以高层、小户型为主。楼板价相较于16年,甚至是18年都会更低一些,是今年土拍价格的大走势,这也让大家对于这些“低价”成交的楼盘未来的产品和售价有不少期待。

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